I interviewed four successful Real Estate flippers in the last month, and was surprised at how they all operate based on more or less the same “ Real Estate Flipping Rules “. J'ai interrogé à quatre Immobilier palmes dans le dernier mois, et a été surpris de la façon dont ils fonctionnent sur tous plus ou moins la même "Real Estate Flipping règles". These flippers were working in the Greater Palo Alto communities of Palo Alto, Los Altos, Mountain View, Menlo Park, Sunnyvale and San Jose California, and typically completed their projects in 4-12 weeks. Ces palmes sont de travail dans la grande communauté de Palo Alto Palo Alto, Los Altos, Mountain View, Menlo Park, Sunnyvale et de San Jose en Californie, et généralement terminé leurs projets en 4-12 semaines. All had at least two “value added” skill sets including the following: Real Estate license and marketing expertise, contractor’s license, ability to make repairs and do simple tasks such as paint or tile the property, staging skills , furniture and accessories, and in some cases, a mortgage broker license. Tous avaient au moins deux «valeur ajoutée» des ensembles de compétences y compris les suivantes: Immobilier de licence et de marketing, de l'entrepreneur la licence, la capacité à effectuer des réparations et de faire des tâches simples comme la peinture ou la propriété de tuiles, de rassemblement des compétences, des meubles et des accessoires, et, dans certains cas, une licence de courtier en hypothèques. One person was the designated “interior designer”, and spent considerable time and effort in selecting and sourcing attractive materials at reasonable prices. Une personne a été désignée "l'architecte d'intérieur", et a passé beaucoup de temps et d'efforts dans la sélection et l'approvisionnement des matériaux attrayants à des prix raisonnables. All partnerships involved value added skill sets, and no partnerships had a partner that just brought money to the table. Tous les partenariats en cause la valeur ajoutée des ensembles de compétences, et pas de partenariat a eu un partenaire qui viennent d'apporter l'argent à la table. Successful flipper partnerships split costs, risks and value added skill sets. Le succès des partenariats flipper scission des coûts, des risques et de la valeur ajoutée des ensembles de compétences. All flippers staged their properties, most with their own staging furniture and accessories. Tous les palmes en scène de leurs propriétés, la plupart avec leur propre mise en scène de meubles et d'accessoires.
The Top Ten Real Estate Flipping Rules Le Top Ten Rules Flipping Real Estate
1. 1. Do not buy property that you cannot afford to hold: The market could have a downswing, and you need to have the financial resources to carry the mortgage until the market turns up, or subsidize a cash negative rental if your home is caught in a protracted real estate downturn. Ne pas acheter des biens immobiliers que vous ne pouvez vous permettre de tenir: le marché pourrait avoir une baisse, et vous avez besoin d'avoir les ressources financières nécessaires pour effectuer le prêt jusqu'à ce que le marché se tourne, ou subventionner une trésorerie négative de location si votre maison est prise dans une longue ralentissement de l'immobilier. Click here for recent home sale statistics . Cliquez ici pour les récentes statistiques de vente à domicile.
2. 2. You make the greatest profit on the buy side, not on your selling side. Vous faites le plus grand profit de l'acheteur, et non pas sur la vente de votre côté. You must be able to evaluate the market objectively and NEVER overpay. Vous devez être en mesure d'évaluer objectivement le marché et JAMAIS surpayer. Properties in Palo Alto, Menlo Park, Los Altos, Mountain View, Sunnyvale and San Jose California regularly have multiple offers. Maisons à Palo Alto, Menlo Park, Los Altos, Mountain View, Sunnyvale et de San Jose en Californie régulièrement avoir plusieurs offres. Do not get caught up in the frenzy of “winning” or you will lose your profit before you ever start your project. Ne pas se prendre dans la frénésie de "gagner" ou vous perdrez votre profit avant de vous lancer votre projet.
3. 3. Get a binder on your title insurance at the time of purchase. When you go to resell, you only have to pay title insurance on the incremental increase in the price of your property. Obtenir un classeur sur votre assurance-titres au moment de l'achat. Si vous allez à revendre, vous n'avez qu'à payer l'assurance-titres sur l'augmentation du prix de votre propriété. Payment of title and escrow fees, city and county transfer taxes and escrow fees vary by Custom, county, city and region. Paiement des frais de séquestre et de titre, la ville et le comté de transfert des impôts et taxes varient en fonction de séquestre Custom, comté, ville et région. In Santa Clara County, the seller pays title, escrow and transfer taxes. Dans le comté de Santa Clara, le vendeur paie titre, le séquestre et le transfert des taxes. This practice differs in San Mateo County. Cette pratique diffère de comté de San Mateo. Always know which title fees and taxes you will have to pay. Toujours savoir quel titre les droits et taxes que vous aurez à payer.
4. 4. You want to purchase a home where you get the highest school scores for the least amount of money. Vous souhaitez acheter une maison où vous aurez la plus grande école de scores pour le moins d'argent. California rates schools according to the California API (Academic Performance Index). Californie, le taux des écoles en fonction de la Californie API (Academic Performance Index). Outstanding school scores are the driver of property values in the Greater Palo Alto area. En circulation les évaluations scolaires sont le conducteur de la valeur des propriétés dans la grande région de Palo Alto. Click here for School Scores in Santa Clara County and San Mateo County. Cliquez ici pour l'école Scores dans le comté de Santa Clara et de San Mateo County.
5. 5. Only purchase a flipper property in an area where properties are still selling. Don’t buy a “bargain” in a distressed neighborhood where there are many short sales, foreclosures or even abundant inventory. Seul l'achat d'une propriété flipper dans un domaine où les propriétés sont encore la vente. N'achetez pas un «marché» dans un quartier en difficulté où il ya beaucoup de ventes, saisies ou même abondante inventaire. San Jose, Menlo Park and Sunnyvale have great variation in their school scores, be sure you are purchasing where schools are excellent. San José, Menlo Park et à Sunnyvale ont une grande variation dans les résultats de leur école, assurez-vous que vous achetez où les écoles sont excellentes.
6. 6. The ideal flipper property: A “dated” home with a tacky, dark interior, on a quiet street in a desirable neighborhood with good schools, good floor plan, ugly or non-existent landscaping, does not have un-permitted work, and can be easily cosmetically updated. Avoid properties that need/have the following: foundation repairs, poor drainage next to the foundation, or wet/moist crawl space, extensive dry rot or water damage, previous landslide damage, significant flood risk, new roof, new pipes, updated electrical, new furnace or water heater. L'idéal bien flipper: Une "date" la maison avec un collant, intérieur sombre, dans une rue tranquille dans un quartier souhaitable avec de bonnes écoles, de bons plan, laid ou inexistante d'aménagement paysager, ne dispose pas d'un permis de travail-, et peut être facilement mise à jour esthétique. Évitez les propriétés qui ont besoin de / sont les suivantes: création de réparation, un mauvais drainage à côté de la fondation, ou humide / humide pour explorer l'espace, une pourriture sèche ou de dégâts des eaux, glissements de terrain des dommages antérieurs, d'importants risques d'inondation, nouveau toit, de nouvelles tuyaux, mis à jour d'électricité, de chaleur ou de nouveaux chauffe-eau. Most flipper properties require at least one of the latter items, just don’t have too many of these. La plupart des propriétés de flipper exigent au moins un de ces articles, il suffit de ne pas avoir un trop grand nombre de ces derniers.
7. 7. Do as little as possible that requires permits or approvals from the city if you are not a full time contractor with working crews. One larger contractor I spoke with typically adds significant square footage in the kitchen, family room and Master suite. Est-ce que le moins possible qui exige des permis ou agréments de la ville si vous n'êtes pas un entrepreneur à temps plein avec les équipes de travail. Un plus grand entrepreneur, j'ai parlé avec généralement ajoute superficie importante dans la cuisine, salle familiale et Master suite. He has several full time crews, and his business model keeps his crew busy during lulls in his contracting business. Il dispose de plusieurs équipes à plein temps, et son modèle d'entreprise conserve son équipage occupés durant berce dans son entreprise de services. Most flippers lose too much time (re: mortgage payments month after month) if they add square footage that requires permits, and they don’t have instant access to a reliable contracting crew. La plupart des palmes de perdre trop de temps à (re: les versements hypothécaires, mois après mois) s'ils ajoutent pieds carrés qui exige des permis, et ils n'ont pas un accès instantané à une équipe de contrats fiables. Full time contractors also have solid relationships with city building departments, and that expedites their permit process. À temps plein ont aussi des relations solides avec la ville services de construction, et que leur permis d'accélérer le processus.
8. 8. Careful material selection is the best way to manage your budget. The Aesthetics of your selections are very important, but the most common flipper mistake is to get carried away with very overly expensive materials. Attention le choix des matériaux est la meilleure façon de gérer votre budget. L'esthétique de votre choix sont très importants, mais le plus flipper erreur commune est de se laisser emporter avec une très trop cher matériaux. One flipper NEVER uses home depot. Un flipper JAMAIS utilise Home Depot. She contends that EVERYONE has seen what is in Home Depot, knows what it costs, and it cheapens the value of the visual update. Elle prétend que tout le monde a vu ce qui est de Home Depot, sait ce qu'il coûte, et il cheapens la valeur de l'image mise à jour. She dislikes the cheap materials used in the construction of their cabinets. Elle n'aime pas le bon marché des matériaux utilisés dans la construction de leurs cabinets.
9. 9. Continuity of finishes and hardware makes your flipper project look like a new model home, and increases desirability. Most flippers strive for continuity in paint color, carpet and hardware selection. La continuité de la fin de l'opération et du matériel fait flipper votre projet ressemble à un nouveau modèle de la maison, et l'augmentation souhaitable. La plupart des palmes la continuité pour la peinture de couleur, de tapis et de matériel de sélection. If you are using brushed pewter for the doorknobs, it should be used for all other hardware applications including light fixtures, cabinet knobs, hinges and bathroom fixtures. Si vous utilisez l'étain brossé pour les poignées de porte, il devrait être utilisé pour toutes les autres applications, y compris le matériel d'éclairage, le Cabinet des boutons, des charnières et de robinetterie. Limit paint colors to no more than two: one for public rooms, one for bedrooms. Limiter les couleurs de peinture pour plus de deux: l'un pour les chambres, l'une pour les chambres à coucher.
10. 10. Always use contractors and subcontractors that are licensed (always for work requiring permits) and that you trust. Typically this is not the cheapest contractor that you can find. Toujours utiliser les entrepreneurs et les sous-traitants qui sont sous licence (toujours pour un travail nécessitant des permis) et que vous avez confiance. Habituellement, ce n'est pas le fournisseur le moins cher que vous pouvez trouver.
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